Das gesetzliche Rauchverbot stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar

Infolge des in den Bundesländern gesetzlich eingeführten Nichtraucherschutzes beklagten viele Inhaber von Gaststätten zum Teil erhebliche Umsatzrückgänge. Es stellt sich dann schnell die Frage, inwieweit der Verpächter herangezogen werden kann, etwa um notwendige Umbauten zu finanzieren, die die Einrichtung eines abgetrennten Raucherraumes ermöglichen. Angesichts zu erwartender strengerer Anforderungen an sogenannte „Raucherclubs“ hat das Thema eine hohe Aktualität. Nunmehr gibt es zu diesem Komplex eine erste höchstrichterliche Entscheidung.

1. Sachverhalt

Die Klägerin war Pächterin einer Gaststätte und nahm ihre Verpächterin wegen der nach Vertragsabschluss durch das Nichtraucherschutzgesetz eingetretenen Nutzungs-beschränkung der Gaststätte auf Schadenersatz in Anspruch. Die aus zwei nicht voneinander getrennten Räumen bestehende Gaststätte sollte nach den Vorstellungen der Pächterin auf Kosten der Verpächterin umgebaut werden, damit die landesrechtlichen Anforderungen an einen entsprechenden Raucherbereich erfüllt werden. Die Verpächterin hatte dies abgelehnt und nunmehr – genauso wie in den Vorinstanzen – gegen die Pächterin obsiegt.

2. Die Entscheidung

Der Pächterin stände lediglich dann ein Schadenersatzanspruch zu (und zwar aus §§ 581 Abs. 2, 536 a Abs. 1 BGB), wenn das durch das Nichtraucherschutzgesetz eingeführte Rauchverbot in Gaststätten zu einem Mangel des Pachtgegenstandes geführt hätte.

Ein Mangel im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen liegt vor, wenn der Zustand der Pachtsache nachteilig von dem vertraglich geschuldeten abweicht. Grundsätzlich können daher Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs eines gewerblichen Pachtobjektes, die aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen eintreten, auch einen Mangel im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen begründen. Hierfür ist jedoch Voraussetzung, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Pachtobjekts im Zusammenhang steht. Gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters.

Die Verpflichtung des Verpächters während der Vertragslaufzeit geht lediglich dahin, den Pachtgegenstand in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bei der Gewerberaummiete trägt dagegen grundsätzlich der Pächter.

Nach der Auffassung des BGH betrifft das gesetzliche Rauchverbot lediglich die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters oder Pächter und betrifft daher dessen betrieblichen Verhältnisse, nicht aber den Zustand der Mietsache. Der Erlass des Nichtraucherschutzgesetzes stellt daher eine Gesetzänderung dar, die vergleichbar einer nachträglichen Änderung der Sperrzeit allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters fällt und somit keinen Mangel im Sinne der mietrechtlichen Regelungen darstellt.

3. Praxishinweise

Der BGH hätte das entgegengesetzte Ergebnis vor dem Hintergrund seiner bisherigen Rechtsprechung ebenso gut begründen können. Regelmäßig werden die Vertragsparteien im Rahmen der Mietzweckbestimmung bei Vertragsabschluss vor Anfang 2008 davon ausgegangen sein, dass in den Räumlichkeiten einer Gaststätte auch geraucht werden darf. Haben die Vertragsparteien aber eine derartige Nutzung bei Vertragsabschluss unterstellt, so kann diese Nutzung dadurch gewährleistet werden, dass durch entsprechende bauliche Maßnahmen ein Raucherbereich geschaffen wird und damit weiterhin die bei Vertragsabschluss unterstellte Nutzung fortgeführt werden kann. Der BGH ist diesen Weg nicht gegangen und hat damit vor allem eine Entscheidung zu Gunsten der Verpächter von Gewerberäumen getroffen.

Den Parteien gewerblicher Mietraumverträge kann nur dringend angeraten werden, vor Vertragsabschluss rechtlichen Rat einzuholen. Die vorliegende Problematik hätte in einem Mietvertrag – ohne dass man konkret auf das spätere Nichtraucherschutzgesetz, das bestimmt nicht vorhersehbar war, problemlos geregelt werden können. Gerade im Hinblick auf sich ständig ändernde gesetzliche Regelungen müssen besonders gewerbliche Mietverträge wegen der teilweise weitreichenden Folgen – wie der vorliegende Fall zeigt – auch entsprechende Klauseln enthalten.

Author: Dr. Carsten Hoth