Kündigung eines Architektenvertrages wegen Baukostenüberschreitung

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat sich in einer Entscheidung vom 13. Juli 2011 ausführlich mit einer Klausel in einem Architektenvertrag auseinandergesetzt, in der eine Baukostenobergrenze festgeschrieben war. Das Urteil enthält wichtige Hinweise zur Gestaltung von Baukostenobergrenzen in solchen Verträgen.

1. Sachverhalt

Die Bauherren, ein Ehepaar, schlossen mit dem beklagten Architekten einen Vertrag über die Erbringung von Architektenleistung für das Bauvorhaben „Errichtung eines nicht unterkellerten Einfamilienhauses“ ab. In dem Vertrag heißt es unter anderem wörtlich: „Für die Kosten der Baumaßnahmen nach 300 und 400 aus DIN 276 wird folgender wirtschaftlicher Rahmen gesetzt: EUR 170.000,00 netto bei einer Nettowohnfläche von 157,07 m_ nach dem Planungsstand vom 07. Juli 2008. Der oben genannte Kostenrahmen ist als Obergrenze verbindlich. …. Der Höchstpreis der Baumaßnahme nach DIN 276, 300 und 400 wird mit EUR 203.000,00 brutto festgelegt.“

Nach der Einholung von Angeboten und Nachverhandlungen ergaben sich schließlich Baukosten in Höhe von etwa 10 % über dem vereinbarten Rahmen. Die Auftraggeber kündigten daraufhin den Architektenvertrag fristlos und forderten von dem Architekten Schadenersatz.

2. Entscheidung

Das Oberlandesgericht Brandenburg gab den Klägern Recht. Angesichts des eindeutigen Wortlauts der Klausel war der Architekt mit seiner Behauptung, es handele sich lediglich um eine Grobkostenschätzung und die Bauherren hätten von Anfang an mit Mehrkosten gerechnet, erfolglos.

Das Oberlandesgericht Brandenburg bewegt sich mit seiner Entscheidung auf der Linie der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Ein Schadenersatzanspruch des Bauherrns wegen Überschreitung eines bestimmten Kostenrahmens setzt voraus, dass die Parteien des Architektenvertrages den Kostenrahmen als vertraglich geschuldete Beschaffenheit des Architektenwerks vereinbart haben. Die vorliegend vereinbarte Klausel stellt eine solche Beschaffenheitsvereinbarung dar. Dies bedeutet vor allem, dass der Architekt die Differenz, um die die tatsächlichen die vereinbarten Kosten übersteigen, nicht zusätzlich als anrechenbare Kosten seiner Honorarberechnung zu Grunde legen darf. Durch die Kostenüberschreitung ist das Werk des Architekten mangelhaft und eine Berücksichtigung der Differenz als anrechenbare Kosten würde zu dem kuriosen Ergebnis führen, dass der Architekt aufgrund der Mangelhaftigkeit seines Werks eine höhere Vergütung erhalten würde, als sie ihm für eine vertragsgerechte Leistung zusteht.

3. Praxishinweise

Abzugrenzen sind solche Beschaffenheitsvereinbarungen (so genannte unselbständige Garantien) von selbständigen Garantien. In diesen Fällen liegt ein unbedingter Verpflichtungswillen des Architekten vor, für Abweichungen bei den Baukosten einstehen zu wollen. Wegen der weitgehenden Risiken einer solchen selbständigen Garantie wird dieser unbedingte Einstandswille von der Rechtsprechung nur in seltenen Ausnahmefällen angenommen. Eine selbständige Garantie setzt in der Regel voraus, dass der Umfang der für die Bausumme zu erbringenden Leistungen auf der Grundlage der Entwurfsplanung bereits im Detail feststeht.

Die Besonderheit der vorliegenden Gestaltung liegt zusätzlich darin, dass die Bauherren bereits vor Baubeginn wegen der sich abzeichnenden Kostenüberschreitung den Vertrag gekündigt haben. Ein derartiges Recht steht dem Bauherrn zu, wenn die Kostenüberschreitung aufgrund der vorliegenden Angebote praktisch feststeht. In der Praxis hat eine solche Kündigung zur Folge, dass der Architekt möglicherweise umsonst gearbeitet hat. Beauftragen die Bauherren nämlich nach Kündigung des ersten Architektenvertrages einen anderen Architekten, der die bisherigen Planungen nicht verwendet, entfällt jeglicher Vergütungsanspruch des Architekten. In der vorliegenden Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg musste der Architekt daher auch sein Honorar in Höhe von rund EUR 21.000,00 nahezu vollständig zurückzahlen.

Der Fall zeigt wieder anschaulich die wirtschaftlichen Folgen einer misslungenen Vertragsgestaltung. Es kann daher sowohl den Bauherren als auch jedem Architekten nur dringend angeraten werden, vor Abschluss solcher Verträge rechtlichen Rat einzuholen. Im Vergleich zu dem wirtschaftlichen Schaden, der schließlich eingetreten ist, hätte eine Rechtsberatung vor Vertragsabschluss nur einen Bruchteil dieser Kosten verursacht.

Author: Dr. Carsten Hoth