Bundesgerichtshof erleichtert die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 28. September 2011 ausführlich mit den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB auseinandergesetzt. Die Entscheidung hat hohe praktische Bedeutung, vor allem auch in Bezug auf künftig anstehende energetische Sanierungen von Wohnhäusern.

1. Sachverhalt

Die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beabsichtigen u.a., an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Hierzu kündigten sie den Mietern der betroffenen Wohnungen stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen an, und zwar unter Anderem „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung. Zugleich teilten Sie den Mietern mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von 5 Tagen zzgl. Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde.

Einer der Mieter rügte, dass dem Ankündungsschreiben mangels Beifügung eines Bauplans nicht die genaue Lage des Balkons zu entnehmen sei. Auch zu den Installationsarbeiten ergebe sich aus dem Ankündigungsschreiben nicht, welcher Wandbereich genau betroffen sei. Darüber hinaus gehe aus dem Ankündigungsschreiben nicht hervor, wann innerhalb des angegebenen Zeitraums der gesamten Baumaßnahme die Arbeiten in der Wohnung eines jeden einzelnen Mieters stattfänden.

2. Problemlage

Nach § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Einsparung von Energie oder Wasser zu dulden. § 554 Abs. 3 BGB verlangt, dass dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn die Art sowie der voraussichtliche Umfang und Beginn der Maßnahmen, ihre voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen ist. Bisher hatte die höchstrichterliche Rechtsprechung noch keine Gelegenheit, detailliert zu den Anforderungen an den Inhalt einer solchen Modernisierungsankündigung Stellung zu beziehen. Entsprechend war im juristischen Schrifttum umstritten, welchen Genauigkeitsgrad die Modernisierungsankündigung zu erfüllen hat.

3. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie es sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnungen kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.

4. Praxishinweis:

Vor diesem Hintergrund sah der BGH die Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung in dem konkreten Fall als erfüllt an. Für die Praxis bedeutet dies, dass aus der Sicht vor Durchführung der Maßnahme eine stichpunktartige Beschreibung der Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen erforderlich, aber auch genügend ist. Im Hinblick auf die rechtliche Bedeutung einer Modernisierungsankündigung – entspricht die Mitteilung nicht den gesetzlichen Erfordernissen kann der Mieter die Duldung verweigern – sollte gleichwohl bei der Abfassung der Modernisierungsankündigung höchste Sorgfalt angewandt und rechtlicher Rat eingeholt werden.

Author: Dr. Carsten Hoth