Einführung der Mietpreisbremse

Am 05. März 2015 hat der Bundestag das als Mietpreisbremse bekannte Mietrechts-novellierungsgesetz verabschiedet. Am 27. März 2015 wird der Bundesrat das Gesetz abschließend beraten. Einen Tag später soll es in Kraft treten.

Die Mietpreisbremse bedeutet: Bei Neuvermietung einer Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Die Regelung gilt nicht (1) für Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sowie (2) für Vermietungen nach einer umfassenden Modernisierung.

Die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt können die jeweiligen Landesregierungen im Wege einer Rechtsverordnung für die Dauer von fünf Jahren bestimmen. Zum Erlass einer solchen Rechtsverordnung haben die Landesregierungen bis spätestens zum 31. Dezember 2020 Zeit. Die Regierungen von Berlin, Hamburg, Bayern und NRW haben bereits angekündigt, von diesem Recht Gebrauch zu machen. In diesen Bundesländern werden Eigentümer in Zukunft bei Mieterhöhungen im Zuge von Neuvermietungen ohne vorherige Modernisierung des Mietobjekts die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) zu berücksichtigen haben.

Mangels klarer Definition des Begriffs der „umfassenden Modernisierung“ und der Tatsache, dass nicht alle Gemeinden über einen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeigneten Mietspiegel verfügen, ist mit Problemen bei der Umsetzung des Gesetzes zu rechnen.

Stellt sich heraus, dass der Eigentümer eine zu hohe Miete fordert und rügt der Mieter dies schriftlich, kann er die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Ein rückwirkendes Forderungsrecht des Mieters sieht das Gesetz nicht vor. Auch muss der Eigentümer eine mit dem Vormieter vereinbarte Miete bei der Neuvermietung nicht reduzieren. Nicht zu berücksichtigen bei der Bestimmung der vorangegangenen Miete sind Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses.

Um die Höhe der Miete überprüfen zu können, steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsrecht bezüglich aller preisbildenden Tatsachen zu. Nicht geklärt ist, was im Einzelnen darunter zu verstehen ist.

JR Anmerkung

Sicher ist: Die Mietpreisbremse kommt. Ihre Umsetzung wird mit Problemen verbunden sein. In den entscheidenden Punkten bietet das Gesetz keine klaren Definitionen. Der Vermieter ist gut beraten, die Zulässigkeit von Mieterhöhungen vorab genau zu prüfen. Tut er das nicht, dann drohen ihm Mietrückforderungen und im schlimmsten Fall eine Kalkulationsdesaster.

Bitte beachten Sie, dass vorstehende Ausführungen keine verbindliche anwaltliche Beratung ersetzen können.

Author: Alexander Bongartz